Le débat sur les règles d’octroi des crédits immobiliers reste vif en France. Entre demandes en baisse et normes strictes, les acteurs du marché se divisent.
Les banques sous pression : HCSF et régulation
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et ses normes continuent de faire des vagues dans le secteur du crédit immobilier. Michel Mouillart, économiste et chargé de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, ne mâche pas ses mots : selon lui, les contraintes imposées par le HCSF ont un effet « dévastateur » sur l’octroi de crédits. Une position partagée également par certains professionnels du crédit. Selon ces derniers, les règles strictes restreignent la capacité à prêter. Cependant, la Banque de France et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) voient les choses différemment. D’ailleurs, dans leur rapport annuel, l’ACPR insiste sur le fait que ce n’est pas la réglementation qui freine le crédit, mais bien la baisse de la demande. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt qui a été nécessaire pour la réduire ont lourdement pesé sur le pouvoir d’achat des ménages français.
La flexibilité sous-utilisée : un potentiel inexploité
Pour rappel, le HCSF impose certaines règles pour l’octroi de crédit et notamment :
- une durée de prêt immobilier limitée à 25 ans ;
- un taux d’endettement des emprunteurs qui ne dépasse pas 35 % (assurance comprise).
Des règles strictes, mais qui offrent toutefois une certaine flexibilité. En effet, les banques peuvent déroger à ces normes pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Reste que cette marge de manœuvre est, dans les faits, peu utilisée. Au premier trimestre 2024, seuls 15,5 % des prêts accordés ont bénéficié de cette flexibilité, un chiffre en légère augmentation par rapport à la fin de 2023.
L’ACPR suggère ainsi que les banques doivent maximiser l’utilisation de cette souplesse avant de penser à un assouplissement des critères du HCSF. Un avis régulièrement partagé par François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, qui souligne que ces critères visent à prévenir le surendettement des ménages.
Un dispositif difficile à piloter
Malgré les arguments des régulateurs, les banques expriment leurs réserves sur la capacité à exploiter pleinement la flexibilité des normes HCSF. Pour la plupart d’entre elles, si la levée des critères du HCSF n’est pas une solution miracle pour relancer le marché, un assouplissement pourrait néanmoins débloquer certains dossiers. En février, une proposition de loi visant à élargir la marge de dérogation avait été introduite par le député Lionel Causse, mais celle-ci a été retirée deux mois plus tard, jugée inefficace après de nombreuses modifications.
Pour concrétiser un projet immobilier, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert en courtage. Grâce à ses connaissances fines du crédit, ce professionnel sait comment consolider un dossier de financement. De plus, c’est un atout pour décrocher un crédit au meilleur taux.
